Gayrimenkul demek vergi demektir

             Her ne kadar büyüklerimiz “ev alma, komşu al” demişlerse de, evsiz komşuluğun çok uzun sürmediği, zaten evsiz komşularında ev alıp gittiği bilinen gerçeklerden.

Vergi dediğimiz şey de, tüm toplum organizasyonlarında varolan, topluluğun organize yaşamını sürdürmesi için gerekli giderlerin karşılanmasına yarayan, icat edilmiş pay. Yani “bu hayattaki kesin olan iki şeyden birisi, (diğeri de ‘ölüm’ der Benjamin Franklin.)

Noktaları (ya da paragrafları) birleştirdiğimizde ne çıkacağı belli (o da olmazsa başlıktan belli zaten), gayrimenkul vergileri. Konunun bütünü Veraset ve İntikal Vergisi Kanunundan, bir bakalım:

Öncelikle gayrimenkulü edinme aşamasında Tapu Müdürlüklerince yapılan işlemlere karşılık ödediğimiz Tapu Harcı var. Eğer edinme işlemi satış yoluyla olmuşsa, satış bedelinin binde 40’ı şu oranında hesaplanıyor şu sıralar. Aslında bu binde 40’lık harç, binde 20 satan ve binde 20’de alan adına hesaplanır ama pratikte tamamını satın alan ödüyor genelde. Bu arada satış bedeli, emlak rayiç bedelinden düşükse Tapu Harcı rayiç bedelden hesaplanır. Şunu da eklemiş olayım, Tapu Müdürlüğüne eksik satış bedeli bildirildiği anlaşılırsa eksik bildirilen kısmın binde 40 Tapu Harcı ile bunun yüzde 25’i oranında ceza hesaplanır. Bir de –uygulama da pek olmasa da- Türk Ceza Kanunu m.206 uyarınca bir resmî belgeyi düzenlemek yetkisine sahip olan kamu görevlisine yalan beyanda bulunan kişinin, üç aydan iki yıla kadar hapis veya adlî para cezası ile cezalandırılması da ihtimal dâhilinde.

Eğer gayrimenkulü miras yoluyla bedelsiz elde ederseniz emlak rayiç bedeli üzerinden hesaplanan Tapu Harcını ödersiniz. Miras değil de hibe şeklinde elde ederseniz, rayiç bedel kadar gelir elde etmiş sayılırsınız ve ertesi yıl vergi dairesine beyanname verip gelir vergisi ödemeniz gerekir. Beyannameye konu olacak başka gelirleriniz de varsa tüm geliriniz için geçerli olan gelir vergisi dilimleri üzerinden verginiz hesaplanacaktır.

Şu ya da bu şekilde gayrimenkulü edindiniz. Bir üst levele yani periyodik vergiler zamanına gelmiş olursunuz. (Gayrimenkul sizin olduğu sürece bu zamanda “kısılıp kalmış” sayabilirsiniz kendinizi.

İlk olarak (galiba gayrimenkulünüzle şu dünyada bir yer “işgal” etmiş olduğunuzdan dolayı) yıllık emlak vergisi var. Bunu gayrimenkulün sınırları içerisinde bulunduğu belediyeye ödersiniz. Hesaplamalar gayrimenkulün niteliğine ve rayiç bedele göre yapılır. (Bu arada rayiç bedeller her dört yılda bir yeniden belirlenir ve sonraki üç yıl boyunca da her yıl yeniden değerleme oranının yarısı oranında artırılır.[i]

Emlak Türü	Büyükşehir Dışında Kalan	Büyükşehir İçerisinde Yer Alan
Meskenler	Binde 1	Binde 2
Diğer Binalar	Binde 2	Binde 4
Araziler	Binde 1	Binde 2
Arsalarda	Binde 3	Binde 6

 

Edindiğiniz gayrimenkulü kendiniz kullanmayıp kiraya verirseniz, elde ettiğiniz kira geliri için (Gayrimenkul Sermaye İradı) yıllık gelir vergisi ödersiniz.

Edindiğiniz gayrimenkulü, edinme tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden satarsanız ve bu satıştan da “kâr” ederseniz, Gayrimenkul Değer Artış Kazancı vergisi ödemeniz gerekir.[ii]

Değeri 2022 yılı için 6 milyon 173 bin TL’yi aşan birden fazla konutu olanlar Şubat ayında Değerli Konut Vergisini ödemiş olmalılar zaten.[iii]

Ve birde Çevre Temizlik Vergisi var. Gayrimenkul bina ise doğal olarak atık üretir. Yani doğal sizin de üretimine katkıda bulunduğunuz (ve çevresel ve toplumsal bir maliyet konusu olan) atığın bertaraf edilmesine katkıda bulunmanız beklenir. Ama bunu gayrimenkul sahibi değil de binayı kullanan öder, yani konut olarak kullanıyorsa su faturalarına ilave edilerek (zira su tüketimi üzerinden atık hesaplanır), işyeri olarak kullanılıyorsa da ilçe belediyelerine yıllık olarak ödenir.

 

 

---

[i]Yeniden değerleme oranı TÜİK'in, her yıl Kasım ayının başında Ekim ayına ilişkin enflasyon oranlarını açıklaması ile birlikte belli oluyor. Hazine ve Maliye Bakanlığı ise bir Tebliğ ile bu oranı kamuoyuna Resmi Gazetede ilan ediyor.

[ii] Gayrimenkul Değer Artış Kazancı gayrimenkulün edinildiği tarihteki Yİ-ÜFE endeksi ile 5 yıl içerisinde satıldığı tarihteki Yİ-ÜFE endeksi arasında yüzde 10’dan fazla artış varsa hesaplanır. Şu formülle hesaplanır:

                Gayrimenkul Alım Tutarı X (Alındığı Tarihin Yİ-ÜFE endeksi / Satıldığı Tarihin Yİ-ÜFE endeksi)

Bunun sonucu gayrimenkule ödediğiniz tutarın satış tarihindeki değerlenmiş değerini gösterir. Satış tutarınız bu değerlenmiş tutardan yüksekse aradaki fark kâr’dır yani gerçek gelirinizdir ve vergisini ödersiniz. 

 [iii] İlk kez önceki yıl 5 milyon ve üzeri değerde birden fazla konuta sahip olanları kapsayan bu vergi ilk kez geçen yıl ödenmişti. Değer her yıl yeniden değerleme oranına göre atırılıyor.